Acheter un souplex, et pourquoi pas ?

Dans certaines villes où le prix au m2 ne cesse d’augmenter, gagner un peu de surface sans se ruiner est un luxe ! C’est pourquoi les souplex séduisent de plus en plus d’acquéreurs et investisseurs locatifs. Ces logements en rez-de-chaussée avec accès direct au sous-sol permettent de profiter de chaque recoin pour optimiser la surface habitable. C’est pourquoi les rez-de-chaussée et sous-sol ont été investis ces dernières années. De plus, à surface égale, le prix du m2 d’un bien au rez-de-chaussée est inférieur de 10 à 15 % à celui d’un appartement en étage et au sous-sol comptez de 10 à 50 % de moins que celui d’un rez-de-chaussée ! Pour les investisseurs, acheter un souplex pour le mettre en location est la solution idéale : le logement est acheté avec une décote sensible qui est plus importante que celle du loyer. Par conséquent, le rendement sera supérieur. Sachez qu’il s’agit d’un marché de niche et que les biens sont rares : les rez-de-chaussée ne représentent que 10 % du marché immobilier et les souplex 1,5 % !

Mais attention, il existe une réglementation précise pour les souplex. Il ne faut pas installer la chambre ou toute autre pièce de vie en sous-sol sinon vous risquez d’être qualifié de “marchand de sommeil”. Ce sous-sol peut être utilisé comme une surface annexe telle qu’un bureau, une pièce dédiée à une activité particulière (musique, home cinéma…). En effet les pièces en sous-sol ne répondent pas aux normes d’habitabilité définies par la loi et les règles d’urbanisme des villes. Il faut, pour être en règle, disposer d’une fenêtre à moins de 1,8 mètre du sol. Cette condition ne concerne que les logements en location. Si vous êtes propriétaire et que vous y habitez, vous pouvez utiliser l’espace comme bon vous semble.

Mesurer la surface d’un souplex n’est pas aisé car ce type de logement n’existe pas juridiquement, la désignation du bien se fait en fonction de l’usage. Afin que le souplex ne soit pas considéré comme une cave, déterminez une valeur pondérée, comme pour les terrasses. Selon la configuration et l’habitabilité des lieux, le sous-sol peut être comptabilisé pour l’équivalent de 10 à 50 % de la surface.

Lors de votre investissement, ne sous estimez pas le coût de rénovation qui est plus important que dans un logement “classique”. Il faut compter 1800€ du m2 (pour un appartement en surface une rénovation vaut à peu près 1200€). Par exemple, si l’on envisage d’installer une pièce d’eau en sous-sol, ces surfaces étant plus humides qu’en étage, il est important de prévoir une bonne évacuation et deux VMC (ventilation mécanique contrôlée).

Les salles en sous-sol sont très souvent utilisées pour la pratique de la musique : étant bien isolées phoniquement, elles intéressent tous ceux qui souhaitent installer un studio chez eux, d’autant que l’on peut pratiquer son activité sans déranger le voisinage.

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